INVESTITIONSPROJEKT – Individuelles Wohngebäude in Prule, Ljubljana
407 m2 407.000 € Fertiggenehmigung
1) Objekt und Standort
- Adresse: Trnovsko predmestje, Prule, Ljubljana
- Typ: zazidljiva zemljišča (bebautes Gebiet)
- Grundstücksfläche: 407 m2
- Preis: 407.000 €
- Status: gültige Genehmigung + bezahlte Versorgungsgebühr
Das Hausprojekt
- Anzahl der Etagen: P+N (einstöckig mit Dachgeschoss)
- Fläche: 184 m2 brutto / 138 m2 netto
- Parken: 2 Parkplätze
2) Marktanalyse: Trnovo – Prule – Ljubljana
- Renommierte zentrale Lage am Fluss Ljubljanica, fußläufig zum Zentrum
- Hohe Liquidität und Mangel an Standorten mit Genehmigungen
- Zur Referenz (2025): neue Häuser in Prule 890.000–1,1 Mio. € (≈6.300–7.500 €/m2 netto); Renovierungen 650.000–800.00 € (≈4.500–5.800 €/m2)
3) Bauplan
- Architektur: Energieeffizienzklasse A1, große Verglasung, Minimalismus; Optionen: Schwimmbad/Sauna/Wintergarten
- Phasen und Laufzeiten (~10 Monate „schlüsselfertig“):
- 1 Monat – Vorbereitung vor Ort
- 1 Monat – Ausgrabung, Fundament
- 3 Monate – Box (Wände, Dach)
- 1 Monat – Fenster und Fassade
- 3 Monate – Engineering und Fertigstellung
- 1-2 Monate – Verbindung und Input
4) Finanzplan
- Kosten: Grundstück 407.000 €; Projekt/Tonne/Genehmigungen 25.000 €; Bau (138 m2 × 2.200 €/m2) 303.600 €; Landschaftsbau 25.000 €; unvorhergesehene 35.000 € – Gesamt ≈ 795.000 €
- Verkaufserlös: konservativ 828.000 €; realistische 897.000 €; optimistische 966.000 €
- Gewinn/Rentabilität: ~33.000 € (44 %) / ~102.000 € (≈13 %) / ~171.000 € (≈21 %)
5) Implementierungsplan (12 Monate)
- M1 – Deal und Arbeitsbeginn
- M2–M4 – Aushub- und Bauarbeiten
- M5–M7 – Fenster, Fassade, Dach, Technik
- M8–M10 – Endbearbeitung
- M11 – Abschließen und Eingeben
- M12 – Marketing/Vertrieb
6) Risiken und Schutz
- Erhöhung der Materialkosten – Festpreisverträge
- Verzögerungen – erfahrener Auftragnehmer, Zeitpuffer
- Marktrückgang – das Premiumsegment ist weniger volatil
- Verkäufe sind eine Alternative: Vermietung
7) Alternative Strategien
- Verkauf eines fertigen Projekts mit Genehmigung: 10-15 % Aufschlag%
- Langzeitmiete: 3.000–3.500 €/Monat (~4,5–5 % pro Jahr)
- Kurzzeitmiete (VIP): 5.000–6.000 €/Monat, hohe Rendite
Fazit: eine seltene Gelegenheit in Prule: ein Standort mit fertiger Genehmigung, einer starken zentralen Lage und einer transparenten Projektwirtschaft. Die erwartete Rendite beim Verkauf liegt bei ca. 13–20 %, bei der Vermietung bei bis zu ca. 5 % pro Jahr.
