Hotel Tulusdu, Maldivas, 50 m²

Ingresos del 10% durante el periodo de construcción.

Una acción de la cadena hotelera Radisson.

La clave es que el contrato con Radisson ya está firmado. La empresa promotora cuenta con todos los permisos de construcción y terreno. La capital del estado de Maldivas forma parte de la empresa.

Descripción del proyecto:

1. La esencia y posicionamiento del proyecto
La inversión se ofrece en el área comercial (A&B, SPA, traslado en barco) de un hotel de cinco estrellas en Maldivas, operado por el operador internacional Radisson Hotel Group. Maldivas es un mercado turístico en constante crecimiento con una moneda vinculada al dólar estadounidense, lo que reduce los riesgos cambiarios. La gestión de marca global y un programa de fidelización bien desarrollado garantizan una carga y un reconocimiento estables.

2. Estructura de ingresos y diversificación
El proyecto ofrece varias fuentes de ingresos a la vez: dos restaurantes (buffet y a la carta), un complejo SPA y un servicio de traslado de alta velocidad. Esta diversificación protege al inversor: si una dirección disminuye temporalmente, otras compensan las pérdidas. El traslado tiene un monopolio estructural: los huéspedes sólo pueden llegar a la isla en el barco del hotel, lo que garantiza unos ingresos previsibles en esta zona.

3. Mecánica de inversión y rentabilidad
La inversión se organiza a través de SPV (Special Purpose Vehicle), una sociedad especialmente creada que posee acciones del negocio (restaurantes, SPA, traspaso). El inversor compra una participación en este SPV.

* Umbral de entrada: 149.900 euros (1% del capital total de la SPV).
* Rentabilidad anual prevista (rendimiento en efectivo): 12,9% anual en los primeros 3 años (a 14.990 euros), luego 10% anual (a 19.393 euros).
*Retorno de la inversión estimado: durante todo el período de propiedad (5 años), se espera alrededor del 14% anual.
* Periodo de recuperación: aproximadamente 7,5 años.

El documento proporciona un modelo financiero detallado: los ingresos brutos son de aproximadamente 7,5 millones de euros al año, el beneficio neto del SPV es de aproximadamente 1,94 millones de euros (el margen de beneficio neto es del 25,8%). Se detallan ingresos y gastos para cada destino (restaurantes, SPA, transfer).

4. Estructura jurídica y protección
El inversor recibe una acción del SPV a través de un acuerdo de compra de acciones. Para asegurar la rentabilidad, se concluye un Acuerdo de Retorno Garantizado, así como un contrato de arrendamiento de un área comercial con el operador. Esto le permite separar los riesgos operativos de la obligación de pagar ingresos al inversor.

5. Estrategia de salida y liquidez
El período previsto de propiedad es de 5 años. La salida de la inversión es posible mediante la reventa de la acción al operador o a un tercero. La valoración de la venta está ligada al multiplicador EBITDA (8,5x), que permite calcular el valor estimado de la acción en el momento de la salida.

6. Riesgos y sostenibilidad
Marca fuerte, monopolio de transferencias, diversificación de flujos. Sin embargo, Maldivas se caracteriza por la estacionalidad y la dependencia de las tendencias turísticas mundiales. También vale la pena considerar los riesgos cambiarios y los gastos operativos (nómina, compra de productos y la tarifa de la marca Radisson: 20 % de los ingresos).

7. Detalles adicionales
Los cálculos tuvieron en cuenta la carga de trabajo del hotel (65%), la factura media de restaurantes y servicios, y se prevé una alta tasa de penetración de huéspedes en los servicios de F&B y SPA.