PROYECTO DE INVERSIÓN — Edificio residencial individual en Prule, Ljubljana
407 m2 407.000€ Permiso preparado
1) Objeto y ubicación
- Dirección: Trnovsko predmestje, Prule, Liubliana
- Tipo: zazidljiva zemljišča (zona urbanizada)
- Superficie del terreno: 407 m2
- Precio: 407.000€
- Estado: permiso válido + tarifa de servicios públicos pagada
El proyecto de la casa
- Número de plantas: P+N (una sola planta con buhardilla)
- Superficie: 184 m2 brutos / 138 m2 netos
- Estacionamiento: 2 espacios de estacionamiento
2) Análisis de mercado: Trnovo – Prule – Ljubljana
- Prestigiosa ubicación central junto al río Ljubljanica, a poca distancia del centro
- Alta liquidez y escasez de sitios con permisos
- Como referencia (2025): casas nuevas en Prule entre 890.000 y 1,1 millones de euros (entre 6.300 y 7.500 euros/m2 netos); reformas 650.000-800.000 € (≈4.500-5.800 €/m2)
3) Plano de construcción
- Arquitectura: Eficiencia energética A1, grandes acristalamientos, minimalismo; opciones: piscina/sauna/jardín de invierno
- Etapas y plazos (~10 meses "llave en mano"):
- 1 mes: preparación del sitio
- 1 mes: excavación, cimientos
- 3 meses: caja (paredes, techo)
- 1 mes: ventanas y fachada
- 3 meses: ingeniería y acabado
- 1-2 meses: conexión y entrada
4) Plan financiero
- Costos: parcela 407.000 €; proyecto/tonelada/permisos 25.000 €; construcción (138 m2 × 2.200 €/m2) 303.600 €; paisajismo 25.000€; 35.000€ imprevistos — Total ≈ 795.000€
- Rentas por venta: conservadora 828.000 €; realistas 897.000€; optimista 966.000€
- Beneficio/rentabilidad: ~33.000 € (44%) / ~102.000 € (≈13%) / ~171.000 € (≈21%)
5) Calendario de implementación (12 meses)
- M1 — acuerdo e inicio del trabajo
- M2–M4: trabajos de excavación y construcción
- M5–M7: ventanas, fachada, tejado, ingeniería
- M8–M10: acabado
- M11 — finalizar e ingresar
- M12 — marketing/ventas
6) Riesgos y protección
- Aumento del coste de los materiales: contratos de precio fijo
- Retrasos: contratista experimentado, reserva de tiempo
- Caída del mercado: el segmento premium es menos volátil
- La venta es una alternativa: el alquiler
7) Estrategias alternativas
- Venta de un proyecto terminado con permiso: 10-15% de margen%
- Alquiler a largo plazo: 3000-3500 €/mes (~4,5-5 % anual)
- Alquiler a corto plazo (VIP): 5000 €-6000 €/mes, alto rendimiento
Conclusión: una oportunidad única en Prule: un sitio con un permiso ya preparado, una ubicación central fuerte y una economía de proyecto transparente. El rendimiento esperado en venta es de ~13-20% y en arrendamiento, hasta ~5% anual.
