Azienda agricola a Tomar, Portogallo, 260 m²

La proprietà in breve

Posizione

Comune di Tomar, Ribatejo, Portogallo centrale

Terreno totale

1,8 ettari (circa 4,4 acri)

Casa principale

2 piani + torre, 7 camere da letto, 3 bagni, 2 spazi cucina

Annessi

Molti fienili, cottage e officine convertibili

Progetto approvato

Licenza agroturistica completa concessa da Tomar Câmara

Distanza da Tomar

15 minuti in auto

Distanza da Lisbona

1h30 in treno dalla stazione di Tomar (10 minuti a piedi)

Prezzo richiesto

€ 1.400.000

Una rara tenuta portoghese con autorizzazioni turistiche complete

Immersa nel paesaggio ondulato del Ribatejo, a soli 15 minuti dalla magnifica città templare di Tomar, dichiarata Patrimonio dell'Umanità dall'UNESCO, e a 1 ora e mezza di treno da Lisbona Oriente, questa tenuta di 1,8 ettari è una delle opportunità di investimento più interessanti del Portogallo. Con un progetto di sviluppo agrituristico pienamente approvato in mano, comprese le rare autorizzazioni RAN e REN sempre più difficili da ottenere, il duro lavoro è stato fatto per te.

La residenza principale

L'elegante casa principale si sviluppa su due piani più un'incantevole torre che sorveglia l'intero dominio e la campagna circostante. Offre:

• 7 camere da letto
• Spazio per 3 bagni e 2 cucine
• Un giardino privato recintato collegato direttamente alla casa
• Una torre caratteristica che offre viste panoramiche sulla tenuta

Annessi con eccezionale potenziale di conversione

Una serie di importanti annessi, completamente separati dalla casa principale da una strada pedonale, garantendo la completa privacy dei proprietari, sono approvati per la conversione in alloggi generatori di reddito:

• Grande fienile → appartamento indipendente convertibile con 2 camere da letto con accesso ad un giardino di agrumi privato
• Grande casa → edificio convertibile con 6 alloggi boutique con bagno privato
• Grande serbatoio dell'acqua → laboratorio coperto unico o spazio espositivo/eventi
• Piccolo edificio annesso accanto al serbatoio
• Spazio officina di 60 m²
• Cottage con 1 camera da letto: pronto per il trasloco oggi
• Una bellissima piscina naturale con cascata — approvata nel progetto

La terra: produttiva e bella

Gli 1,8 ettari che circondano i fabbricati sono coltivati a:

• 75 ulivi che producono olio extravergine di oliva di qualità premiata
• Fichi, noci, aranci, limoni, cachi
• Nesperas (nespolo) e altri alberi da frutto
• Giardino di agrumi adiacente alla riconversione del fienile

Nelle vicinanze corre una linea ferroviaria discreta e sommersa: una linea a binario unico e a bassa frequenza che corre tra due curve, adiacente a una stazione. È praticamente silenzioso e appena percettibile dalla tenuta.

Autorizzazioni: un vantaggio competitivo decisivo

Tutti i permessi necessari sono stati garantiti, tra cui:

• Progetto di ristrutturazione completa dell'agriturismo approvato da Tomar Câmara
• Autorizzazione RAN (Riserva Agricola Nazionale)
• Autorizzazione REN (Riserva Ecologica Nazionale)
• Autorizzazione Infraestruturas de Portugal
• Autorizzazione E-redes

Queste approvazioni sono notoriamente difficili da ottenere e si prevede che diventeranno ancora più restrittive. Acquistare questa proprietà significa aggirare anni di iter burocratico.

Investimenti e opportunità Piano aziendale

La tenuta è idealmente strutturata come destinazione agrituristica premium occupata dai proprietari. La casa principale funge da residenza familiare privata, mentre gli annessi generano un reddito da locazione diversificato e multi-flusso. Di seguito è riportata una proiezione conservativa basata sui tassi di occupazione medi per il mercato di Tomar/Portogallo centrale.

Budget stimato per la ristrutturazione

Articolo

Costo stimato

Ristrutturazione e ristrutturazione della casa principale adatto € 250.000–350.000 Riconversione dell'edificio con 6 bagni privati € 300.000–400.000 Appartamento fienile con 2 camere da letto € 80.000–120.000 Piscina naturale con cascata € 60.000–80.000 Spazio per eventi/workshop (serbatoio dell'acqua) € 50.000–80.000 Paesaggistica e paesaggistica infrastruttura condivisa € 40.000–60.000

Totale (indicativo)

€ 780.000–1.090.000

Entrate annuali previste

Sulla base di un'occupazione conservativa (40-60%) e di tariffe competitive per il turismo rurale premium nel Portogallo centrale:

Flusso di entrate

Notti/anno

Tasso medio

Entrate annuali

6 guesthouse con bagno privato (6 camere) 180 €140/camera

€ 151.200

Appartamento fienile con 2 camere da letto (Airbnb) 150 € 200/notte

€ 30.000

Cottage con 1 camera da letto (Airbnb) 150 € 120/notte

€ 18.000

Eventi/workshop/mostre 20 eventi € 2.500/evento

€ 50.000

Produzione di olio d'oliva premium — —

€ 12.000–18.000

Attività equestri (facoltative) — —

€ 10.000–20.000

TOTALE (conservativo)

~€261.000–287.000

Riepilogo del ritorno sull'investimento

Prezzo di acquisto

€ 1.400.000

Ristrutturazione stimata

€ 780.000 – 1.090.000

Investimento totale

€ 2.180.000 – 2.490.000

Entrate annuali lorde

€ 261.000 – 287.000

Costi operativi stimati (30%)

€ 78.000 – 86.000

Reddito netto annuo

€ 175.000 – 200.000

Rendimento lordo sull'investimento totale

10–13%

Rendimento netto sull'investimento totale

7–10%

Periodo di rimborso stimato

10-14 anni

Perché questo investimento si distingue

• Autorizzazioni approvate a portata di mano: nessun rischio normativo, nessuna attesa di anni per le licenze
• Flussi di reddito diversificati: alloggio, eventi, agricoltura, equitazione
• Crescente domanda di agriturismo premium in Portogallo da parte di visitatori europei e globali
• Tomar è una destinazione storica consolidata che attira turismo culturale tutto l'anno
• 1h30 da Lisbona Oriente: facile accesso per gli ospiti internazionali che arrivano in aereo
• I proprietari conservano una magnifica residenza privata mentre l'attività si svolge intorno a loro
• Video del tour in realtà virtuale: https://www.youtube.com/watch?v=AL11B1afBSA